2020年初的一場突如其來的疫情，給整個酒店行業帶來了前所未有的打擊，但同時，這一年也是深圳特區成立的第40周年。在后疫情時期的經濟重啟之路上，粵港澳大灣區或許是未來重要的一站。在此期間，大灣區內酒店供需現狀是怎樣的？后疫情時代下，未來市場投資趨勢以及產品趨勢又將如何？本期我們將結合相關市場數據，對粵港澳大灣區的酒店市場進行深度解讀。

全國酒店市場景氣指數隨疫情平穩逐步回暖

在疫情發生之初，全國酒店景氣指數一度跌落到歷史冰點。但隨著疫情的逐步恢復，指數開始回暖，又因今年年初多地點狀疫情的反復在第一季度有所回落。目前，全國酒店景氣指數仍隨疫情的發展起伏有所波動。

▲酒店景氣指數隨疫情的發展起伏有所波動

從三大城市群的業績實際恢復情況看，京津冀受到疫情反復的影響，恢復情況最不樂觀，而長三角和珠三角的業績同比恢復70%左右。長三角地區依托較為豐富的旅游資源及產品，吸納了很多海外消費回流，因此恢復情況略好于珠三角地區。

若單從一線城市的角度解讀，深圳恢復情況最為喜人。2020年是深圳特區成立40周年，在各項活動以及產業招商引領之下，深圳酒店各項指標快速回升。屬于國際商貿型城市的上海和廣州，因為海外國家疫情蔓延，兩個城市的業績復蘇也受到了一定的負面影響。首都北京因受制于嚴格的防疫政策，復蘇情況相較之下更為緩慢。

▲深圳酒店市場業績恢復程度領跑一線城市

灣區酒店市場將迎供給高峰

對于大灣區酒店市場的供給狀況，珠三角地區雖然在供給總量上處于末位，但因其地域面積相對較小，所以地區平均酒店密度反而相對較高。從酒店供給的層級分布來看，珠三角高端及以上酒店，相較于京津冀和長三角地區占比最低。

▲珠三角高端酒店發展空間充足

但需要明確的是，京津冀國企央企政府機構眾多，導致該地區酒店投資上的非市場化投資因素較多，而長三角地區喜好追求高品質產品，因此這兩地的高檔及以上酒店的投資熱情相對高漲。珠三角民營經濟發達，市場化程度高，在酒店的投資上也更為務實理性。

酒店的投資情況也與當地酒店市場的發展歷史和所處階段有關。從北上廣深四個城市的酒店發展歷史來看，北京和上海的發展起步都明顯早于廣、深兩地。北京高檔酒店的供給高峰來自于2008年的奧運會，而上海則來自于2010年的世博會。

▲廣、深兩地酒店市場未來或迎供給高峰

而廣州和深圳的供給量一直相對平緩。在2019年粵港澳大灣區規劃正式出臺前后，酒店簽約量開始大幅增長。可以關注的是，大灣區的規劃對于廣州和深圳是一個重要的契機，整個市場在未來3至5年很有可能迎來一個持續性的供給高峰。同時需要注意的是，供給高峰帶來的可能是一段時間內業績上的相對低迷，這個現象也同樣出現在北京和上海的供給高峰時期。對比廣、深兩地，深圳的供給高峰會來的更早一些。

從整個大灣區內部的供給情況來看，市場中的高端酒店供給量呈現出明顯的梯隊態勢。廣、深兩地是第一梯隊，東莞、惠州、珠海、佛山則憑借大灣區中心城市的輻射效應，成為第二梯隊。其中，東莞和佛山則主要依托產業轉移帶來的商務需求，而惠州和珠海在旅游休閑方面展現出更強的發展動力。而大灣區的其他城市則發展相對緩慢。

廣、深兩地盈利水平位居市場前列

大灣區內部酒店市場的梯級效應也反應在酒店的業績上。最近幾年，廣、深兩地的出租率都在70%以上，深圳的高端酒店平均房價也突破了1000元人民幣。而其他城市的酒店業績表現和住宿率呈現低迷，或是房價增長承壓，與中心城市相比仍有較大差距。

對比中心與非中心城市的客源結構，廣州和深圳作為成熟的酒店市場，散客市場持續走強，為房價提升奠定了更好的基礎。在非中心城市的客源結構中，會議需求占比明顯提升。而這背后的主要原因是，非中心城市高端酒店仍明顯處于需求不飽和的狀態，因此只能以高性價比的酒店產品和經營策略吸引相當數量的會議團隊。缺乏有力的散客支撐，也是非中心城市難以實現房價提升的主要原因。

▲非中心城市高端酒店明顯處于需求不飽和狀態

從經營毛利率和經營毛利絕對值來看，深圳是目前最賺錢的市場，廣州緊隨其后，基本與上海持平。整體來看，廣、深兩地的酒店在盈利能力在全國市場中都是佼佼者。這背后的原因主要有三點。

首先從收入端來看，酒店的收入主要是客房和餐飲。在客房收益上，深圳雖然在2019年的客房收益上有所下滑，但是與其他一線城市相比，仍位居首位。而廣州雖然在客房收益上位列四大城市末位，但卻是四者中近年來客房收益增長最顯著的城市。

▲深圳地區客房收益位列一線城市之首

其次，深圳和廣州的餐飲收入占比明顯高于北京和上海。餐飲旺盛的需求也拉高了酒店的整體收入水平。

▲廣、深兩地餐飲收入優勢明顯

最后，從成本端來看，廣州和深圳的人工成本也相對低廉。相比之下，北京和上海兩地的酒店員工工資整體高于廣、深地區大約25%左右。因此，對于酒店經營而言，廣、深兩地在用工成本方面具備較大的優勢。

▲廣、深兩地人工成本相對低廉

基于以上的數據可以看出，廣、深不僅在收入端表現更為強勁，在成本端存在人工優勢，因此能夠實現更好的盈利水平。

灣區未來市場投資趨勢以及產品展望

從投資熱度上看，在過去三年的簽約量中，排名前五位的分別是廣東、江蘇、浙江、四川以及上海，而廣東省已在過去三年中持續位列全國中檔及以上的品牌酒店簽約量之首。

從投資的趨勢上看，以廣州和深圳為代表的中心城市的酒店投資更趨于多元化，特別是中檔和奢華酒店的投資增長更為顯著。這也反映出，當酒店市場愈發成熟的時候，市場中的投資者的投資目的也更加多樣化。一部分投資者會更趨向理性，看重現金流回報，因此傾向于中檔酒店產品，而也有一部分投資者，則更加看重城市發展帶給資產的長期持有價值，因此在優質稀缺的地塊上則傾向于超高端甚至是奢華產品的開發。

▲以廣州和深圳為代表的中心城市投資在未來更趨于多元化

像廣、深這樣的成熟市場，房價水平的進一步突破也將是未來的發展趨勢，因此如何通過產品驅動房價增幅是下一階段的關鍵。從產品趨勢上來看，最直觀的便是市場中出現了新一輪高奢酒店的風潮；其次便是產品的升級換代，這也將帶來房價上的增長；最后是內容賦能——疫情之下，在廣深市場中也出現了城市微度假或者宅度假的趨勢，比如一些酒店也開始在升級強化酒店的親子客房和活動營銷，以更好的迎合市場客源的變化。

而在正在崛起、簽約量不斷上漲的非中心城市，中檔酒店的簽約量占比不斷攀升，這也反映出酒店投資者們在這個市場的投資也更趨于理性。從發展階段來看，非中心城市正處于成長周期。非中心城市的產品豐富度與中心城市相比仍有一定的差距。高聲望的經典品牌仍具備較大的市場發展空間，而對于一些具備休閑特色的城市市場比如珠海，更具特色的生活方式品牌也將陸續進入到市場，呈現經典與特色產品并舉的格局。

▲酒店景氣指數隨疫情的發展起伏有所波動

最后，對于度假市場，從過去五年的簽約量上看，城市和度假村基本趨同，開發程度并駕齊驅。但是與長三角相比，珠三角的度假市場開發仍然相對緩慢，出色的度假產品相對較少，也沒有形成強大的度假目的地集群效應，因此在度假市場發展方面仍處于起步階段

▲度假市場投資趨勢

而這種潛力首先主要來自于，珠三角市場的富裕人口眾多且具備非常大的休閑需求潛力；其次，大灣區交通可達性的改善，使得自駕近郊出游更為便利；最后，大灣區度假休閑資源的豐富度，例如樂園、濱海資源、溫泉和森林資源等可以培育度假產品的基底。需求需要好的產品來誘導，值得期待的是，未來大灣區市場出現的優秀豐富的度假產品或將進一步刺激市場需求。